同一地塊只能有一張土地證，土地轉(zhuǎn)讓時，也必須將上一張土地證注銷后，方可進(jìn)行土地掛牌、競拍，這是國家相關(guān)法律所作的明確規(guī)定。然而宜興人張煥南卻發(fā)現(xiàn)，在他不知情的情況下，自己的3000多平方米的土地使用權(quán)被出讓給了一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，也就是說出現(xiàn)了“一地兩賣”的情況。近日，他向現(xiàn)代快報(微博)反映了這一問題。而據(jù)現(xiàn)代快報記者調(diào)查了解，雖然宜興市國土資源局對此事一再否認(rèn)，但是，在2009年，這塊土地確實以掛牌的方式出讓給了宜興蘭山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱蘭山房地產(chǎn)公司），雖然之后如江蘇省國土資源廳所言，雙方又變更了合同，將土地使用權(quán)還給了張煥南。

　　雖然宜興市國土資源局一再向張煥南保證“土地還是你的”，但是當(dāng)張煥南在2011年底使用土地證進(jìn)行抵押貸款時，還是遭到了銀行的拒絕，他被銀行告知，這塊土地已經(jīng)不能用于抵押，因為這塊編號為25號的土地已經(jīng)被拍賣。在宜興市國土資源局協(xié)調(diào)下，張煥南最終拿到了貸款，但是讓人感到蹊蹺的是：原本他手中的25號地塊，離奇地變成了26號地塊。

　　現(xiàn)代快報記者 金辰 匡笠

　　看報紙時發(fā)現(xiàn)

　　自己的土地被“偷”走了

　　張煥南是宜興人，今年57歲，家住宜興城區(qū)宜北路。2000年左右，位于宜北路的宜興市華益護(hù)卡膜廠因經(jīng)營不善資不抵債，有關(guān)部門決定對它進(jìn)行改制。張煥南通過公開競拍的方式取得了該廠的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)。收購這家廠并不容易，張煥南為此背上了沉重的債務(wù)。“當(dāng)時我付出的代價是承擔(dān)廠里603萬元的債務(wù)，又支付了轉(zhuǎn)讓金226萬元、土地出讓金100多萬元、房屋的建造費70萬元房屋的（住改非）規(guī)費100多萬元，合計為1100萬元。”

　　2003年12月，經(jīng)過投資改造后，張煥南取得了建筑面積為2152.38平方米的房屋所有權(quán)證、面積為3150.5平方米的土地使用權(quán)證。其中房產(chǎn)證用途為辦公，而土地用途為工業(yè)用地，使用性質(zhì)為出讓，合同的終止期限為2052年12月15日。這塊地位于宜興市宜北路202號，張煥南的土地證上標(biāo)注這塊地的地號為041-041-025（以下簡稱25號地塊）。

　　2004年1月，張煥南以妻子的名義領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照，在此地塊經(jīng)營宜興市新海港大酒店和宜興市新海港浴場。2007年，張煥南又對新海港大酒店進(jìn)行了投資改造。其浴場、酒店生意一直經(jīng)營至今。每年張煥南都要拿著土地證到國土部門進(jìn)行審批，并且按時繳納相關(guān)的各項稅費。

　　2009年下半年，張煥南偶然翻出一張當(dāng)?shù)氐膱蠹?，讓他大吃一驚的是，自己的土地竟然被拍賣了。2009年5年5日，報紙刊登了《江蘇省宜興市國土資源局國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》，在掛牌的3塊土地中，其中編號為（2003）第13號，面積44084.1平方米，土地位于宜興宜北路西側(cè)、樹人中學(xué)東側(cè)的公告地塊中，包括張煥南所屬的宜北路202號的房屋和土地。

　　當(dāng)張煥南得知這一情況時，拍賣已經(jīng)結(jié)束，土地早已被一家名為蘭山房地產(chǎn)公司的企業(yè)摘牌，土地歸屬不僅改變了，連土地性質(zhì)也從原本的工業(yè)用地變成了商業(yè)用地。

　　土地以掛牌的方式

　　轉(zhuǎn)讓給了開發(fā)商

　　與此同時，張煥南發(fā)現(xiàn)，宜北路202號的南側(cè)，一個名為“樂祺佳園”的小區(qū)已經(jīng)開始運作，其開發(fā)商正是蘭山房地產(chǎn)公司。然而小區(qū)在實際建設(shè)中，并未占用張煥南的土地。于是，他向小區(qū)售樓處咨詢，結(jié)果被告知，小區(qū)以北的地塊作為小區(qū)二期、三期的開發(fā)地塊，土地使用權(quán)已經(jīng)被開發(fā)商所獲得，開不開發(fā)只是時間問題，其中正包含了張煥南的土地在內(nèi)。

　　“當(dāng)時我就找到了宜興市國土局，可是國土局的人并沒有跟我作過多的解釋。”張煥南說，宜興市國土局只是告訴張煥南“沒事的，土地還是你的，還是你在使用”。

　　“事實上似乎也是這樣，從2004年開始，我的土地證每年都拿去年檢，而且每年都能通過審核。”快報記者從張煥南的土地證上看到，2009年10月30日、2010年12月27日、2011年11月25日，包括今年1月19日，在這塊土地被拍賣轉(zhuǎn)讓掉的這幾年里，土地依舊在正常地進(jìn)行年檢。張煥南對此產(chǎn)生疑問：“如果我的土地沒有了，國土部門怎么還可能幫我進(jìn)行年審？”

　　國土局的答復(fù)并不能讓張煥南安心，在此后的一段時間里，他開始不斷搜集相關(guān)的資料。

　　張煥南在2010年2月20日宜興規(guī)劃網(wǎng)上發(fā)布的《原樂祺公司地塊改造規(guī)劃方案批前公示》中發(fā)現(xiàn)：“該項目包括原樂祺公司地塊及其北側(cè)部分民宅用地，西至樹人中學(xué)、北至鼎盛建材及瑞德農(nóng)資公司、東至宜北路、南至現(xiàn)狀住宅區(qū)”。張煥南的土地列在了規(guī)劃的批前公示范圍之內(nèi)。

　　之后，張煥南又分別在報紙以及當(dāng)?shù)氐男姓嬷邪l(fā)現(xiàn)了相關(guān)證據(jù)。2010年7月20日，宜興市土地收購儲備中心發(fā)布拆遷公告，宜北路202號范圍赫然在列。通過公告上的示意圖，張煥南發(fā)現(xiàn)自己所有的土地在標(biāo)準(zhǔn)紅線范圍之內(nèi)。同年9月1日，宜興市建設(shè)局發(fā)布的拆遷公告內(nèi)，宜北路202號還是在拆遷范圍之內(nèi)。2010年12月15日，宜興市建設(shè)局再次公告，該房屋依舊是在拆遷范圍內(nèi)。張煥南在此期間多次找到宜興市國土局，可依舊沒能得到準(zhǔn)確的答復(fù)。

　　省國土資源廳答復(fù)：

　　土地確實曾掛牌出讓

　　至此，張煥南開始了漫漫的追尋之路，他想搞清楚自己的土地究竟是怎么了。2011年3月23日，張煥南將材料分別寄給了宜興市紀(jì)委、市國土局、市委辦公室，甚至他還將信件直接傳遞到了市政府的市長信箱內(nèi)。2011年7月19日，他又分別將材料寄給了國土資源部和江蘇省國土資源廳信訪辦公室……雖說這些部門都進(jìn)行了書面回復(fù)，但并未讓張煥南得到滿意的答復(fù)。

　　然而事情卻在2011年下半年出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，當(dāng)時張煥南分別向無錫國土資源局、江蘇省國土資源廳進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)咨詢。2011年8月10日，無錫國土局答復(fù)：經(jīng)調(diào)查，證號為宜國用（2003）字第001369號的土地證書（即張煥南的土地證）仍然繼續(xù)有效，土地使用者張煥南仍然擁有該地塊的土地使用權(quán)。因此不存在信訪人所謂的將出讓土地歸還給信訪人的問題。

　　2011年10月9日，江蘇省國土資源廳答復(fù)：經(jīng)查，你反映的地塊位于宜興市華益護(hù)卡膜廠西側(cè)，該地塊于2009年5月5日以毛地出讓方式掛牌出讓，2009年6月20日由宜興市蘭山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘牌。目前宜興市國土資源局已與宜興蘭山房地產(chǎn)開發(fā)公司變更了土地出讓合同，將你及其余14戶居民所在土地剔除在出讓合同之外，并重新核定了出讓金。宜興蘭山房地產(chǎn)開發(fā)公司在宜興市國土資源局辦理的土地抵押登記面積不包括你們的土地，因此不存在一地兩證的情況。對于是否要重新規(guī)劃問題，請你向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門咨詢反映。

　　從省國土資源廳的答復(fù)可以看出，2009年，地塊確實是出讓給了蘭山房地產(chǎn)公司，但現(xiàn)在宜興國土局與蘭山房地產(chǎn)公司已經(jīng)變更了合同，又將地塊還給了張煥南。直到此時，張煥南才明白：“可能是宜興市國土局在工作中出現(xiàn)了失誤，誤把我的土地放到了掛牌拍賣的土地中，之后又偷偷改了回來。”

　　市中心繁華地段

　　拆遷評估每平米僅640元

　　在他追尋真相的期間，還發(fā)生了一段小插曲。“我們這一塊地方很早以前就被列為城中村改造的項目之一，面臨拆遷。”當(dāng)時張煥南還未搞清楚土地歸屬的真相，張煥南心想，如果之前的問題無法全部搞清楚，那能夠通過拆遷把這一問題徹底解決，也未嘗不可，只要能給出一個合理的拆遷安置條件就行。2011年3月份張煥南向宜興市政府反映了這一情況。隨后當(dāng)?shù)氐姆课莶疬w公司出面和張煥南就具體的拆遷方案進(jìn)行了協(xié)商。

　　由于雙方對拆遷補償方案無法達(dá)成一致意見，拆遷公司就委托評估公司對張煥南的土地、房屋進(jìn)行了評估，并于2011年4月25日，出臺了一份評估報告。“評估的結(jié)果是，約5畝土地的使用權(quán)，2500平方米的商業(yè)用房及相關(guān)附屬設(shè)施，不可搬遷的設(shè)備，綠化花木等，合計資產(chǎn)價格僅為318萬元。”張煥南說，當(dāng)初在拿下該地塊時，他總共花費了1100萬元，現(xiàn)在評估價僅為318萬元，合計每平方米不超過1000元，這樣的結(jié)果讓張煥南難以接受。

　　之后，拆遷公司又要求評估公司重新進(jìn)行評估，可結(jié)果只是在原來的價格基礎(chǔ)上略加調(diào)整，房屋的評估價格為442.55萬元，核算到每平方米的商業(yè)用房的價格僅為640元左右，約五畝土地的使用權(quán)價值為165.46萬元，每畝僅為33.1萬元。然而據(jù)張煥南了解，目前宜北路周邊的商業(yè)用房每平米的售價都在上萬元，每畝土地的價值也在600萬元左右。這份評估報告，張煥南至今沒有拿到手。

　　“20年前的地產(chǎn)價格都不止

　　這些。”張煥南說，他所在的宜北路靠近宜興市長途汽車站，周邊也是宜興老城區(qū)的繁華地段，可以說這一地段十分好。同時僅一路之隔的樂祺佳園小區(qū)，商品房售價已經(jīng)在每平方米2萬元左右，就算是普通的公寓樓，每平方米售價也接近1萬元。況且，2000年通過宜興市護(hù)卡膜廠的轉(zhuǎn)制，張煥南花費了1100萬元才將這塊土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)全部搞定，時隔10多年后，這些資產(chǎn)價格不增反降，且價格不及周邊地區(qū)同類土地、房產(chǎn)價格的十分之一。

　　25號地塊

　　一夜間變成了26號地塊

　　在江蘇省國土資源廳給出準(zhǔn)確的答復(fù)后，張煥南懸著的一顆心總算安定了下來，“既然土地還是我的，那就不用擔(dān)心。”然而僅僅幾個月后，張煥南的土地卻再次出現(xiàn)了問題，2011年年底，張煥南用這片屬于自己的土地作為抵押，向興業(yè)銀行貸款，卻被銀行告知，這塊土地已經(jīng)不能用于抵押，因為這塊編號為25號的土地已經(jīng)被拍賣。

　　“不是都答復(fù)了，說土地已經(jīng)還給我了嗎，怎么會這樣？”據(jù)張煥南介紹，他曾用此塊土地分別于2005年、2006年向銀行貸款200萬元，在此后的幾年中，張煥南并未再向銀行進(jìn)行貸款。由于經(jīng)營需要，2011年土地證剛進(jìn)行完年審不久，張煥南帶著證件去銀行借貸，卻被告知土地已經(jīng)不再屬于張煥南。“當(dāng)時蒙了，不知道這究竟是怎么一回事，怎么轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，這土地還不是我的。”

　　張煥南拿著土地證再次找到了宜興市國土局，面對急于在銀行貸款的張煥南，宜興市國土局用地號為041-041-0026000（以下簡稱26號地塊）的土地使用權(quán)，為張煥南成功提供抵押。國土局向銀行證明了原來張煥南擁有的25號地塊，也就是現(xiàn)在的26號地塊。今年1月19日，張煥南成功得到了198萬元的抵押貸款，興業(yè)銀行作為放貸者則成為26號地塊的“土地他項權(quán)人”。

　　通過宜興市國土局的“幫助”，張煥南雖然順利拿到了貸款，但他的心里并不踏實，他有疑問：“這土地究竟還是不是我的？如果是我的，為什么25號地塊變成了26號地塊，自己的土地又怎么會在掛牌范圍、拆遷范圍之內(nèi)？若土地不是我的，我怎么又能從銀行成功貸款？”

　　帶著這些疑問，張煥南只能再一次找到宜興市國土資源局，得到的答復(fù)是：“土地是你的，房子也沒有拆遷，你還在正常使用，這就沒問題。”這樣的回答并不能讓張煥南信服。張煥南又委托律師進(jìn)行調(diào)查，律師依法向宜興市國土局調(diào)閱檔案，然而檔案中根本不存在26號地塊的資料，張煥南25號地塊的資料則更是沒有。

　　開發(fā)商：“張煥南地塊”

　　不在開發(fā)范圍內(nèi)

　　張煥南認(rèn)為，宜興市國土局在未與土地使用權(quán)人協(xié)商、簽署協(xié)議、實際補償?shù)幕A(chǔ)上，即將他合法所有的土地公然掛牌拍賣，甚至在他依法擁有的土地被國土局拍賣以后，還每年為他進(jìn)行年檢，這很不合常理。

　　另外，既然張煥南的土地已經(jīng)被國土局拍賣掉了，國土局為何又能提供土地資料讓他去銀行進(jìn)行抵押貸款。貸款中的25號、26號地塊的轉(zhuǎn)換也沒有一個明確的說明。按照省國土資源廳的答復(fù)來看，這明顯是宜興市國土局的工作失誤?，F(xiàn)在雖然土地還了回來，但并未見國土或其他部門有任何公示，也沒有人出面對這一情況作出詳細(xì)的解釋。

　　張煥南多方求助，但問題一直沒能得到解決。近日，他將自己的遭遇向現(xiàn)代快報進(jìn)行了反映。

　　快報記者在宜興市宜城區(qū)202號看到，張煥南所擁有的地塊類似北京四合院的構(gòu)造，中間是一大片空地，作為停車場使用，周邊則是一至數(shù)層的房屋。東側(cè)一排為新海港大酒店的用房；西側(cè)、南側(cè)則為浴場用房，北側(cè)是張煥南自己居住的一幢平房。

　　在張煥南的土地和樂祺佳園小區(qū)之間，有一條5米多寬的小道。張煥南指著道路的邊角說：“這條路的南面就是開發(fā)商的小區(qū)，北面這一片土地就是我的。”記者注意到，該小區(qū)的土建工程已經(jīng)基本完工，其修建的大部分是連排或獨棟別墅，從外觀來看，這些別墅建造得十分奢華。

　　記者從該樓盤的售樓中心看到，小區(qū)正在銷售的有14套獨棟別墅，60余套連排別墅，商業(yè)用房占到18套，其中40多套已被人購買。樓盤的售價也十分昂貴，普通的連排別墅大都在200-400平方米之間，售價每平方米17000-18000元；獨棟別墅面積大多為370多平方米，有兩套的面積稍大，為425平方米，每平方米售價2-3萬元，其中最貴的售價1280萬元；商業(yè)用房中售價最貴的達(dá)到了1408萬元，面積最大的有823.21平方米。

　　售樓中心的展示牌上寫著，小區(qū)土地用途性質(zhì)為城鎮(zhèn)混合用地，使用年限住宅70年，商業(yè)40年。小區(qū)容積率僅為0.91，房屋的交付使用時間為2012年12月31日。早在2006年，國家就將別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目列入《禁止項目目錄（2006年本）》，之后，國家又多次重申了這一法令。然而為何2009年才取得土地的樂祺佳園在公然建設(shè)別墅？

　　“也是鉆空子嘛！”售樓處的一位置業(yè)顧問錢超介紹說，目前小區(qū)的土木建設(shè)已經(jīng)基本完成，正在進(jìn)行綠化的建設(shè)與改造。目前項目只有這一塊地方，對于張煥南所擁有的地塊，錢超表示，并不在整個項目的規(guī)劃范圍之內(nèi)。

　　宜興國土局：

　　未注銷過張煥南的土地證

　　宜興市國土資源局法規(guī)科科長錢亞平向快報記者介紹說，張煥南所擁有的地塊確實是在舊城區(qū)的改造范圍之內(nèi)，房子修建于上世紀(jì)90年代，在改造時相關(guān)部門和張煥南進(jìn)行談判，按照指導(dǎo)價給其評估，但張煥南開出的價碼特別高，已經(jīng)超出了政府所能承受的范圍，因此雙方一直未能達(dá)成協(xié)議，目前相關(guān)部門已經(jīng)暫時放棄了張煥南所擁有地塊的拆遷計劃。

　　錢亞平說：“他的權(quán)利受到保護(hù)，房子還是自己用，土地也是自己用，土地證也在自己手里，所以并不存在任何的虛假、騙取的行為。”對于25號地塊、26號地塊的問題，錢亞平則回答說：“編號的事情，我一直沒能搞明白是什么意思。”同時，張煥南的土地證資料一定能在國土局查到，只是上世紀(jì)90年代的證件不一定會全部存入電腦中，但是原始檔案肯定會有。

　　對于“宜興國土局在張煥南不知情的前提下，將其土地公開掛牌拍賣”這一行為，錢亞平也回答說并不清楚，但他很肯定地說：“沒拿他的土地。”如果政府要拍賣張煥南的土地，需要政府和張煥南本人達(dá)成拆遷協(xié)議，雙方確認(rèn)簽字后，才能將張煥南的土地證注銷，之后才能開始掛牌拍賣。錢亞平表示，宜興市國土局從未注銷過張煥南的土地證。

　　為了核實事件的真實性，記者又和蘭山房地產(chǎn)公司法人代表王云松取得了聯(lián)系，對于記者提出的“2009年，蘭山房地產(chǎn)公司所取得的地塊，是否包含張煥南的土地”這一問題，王云松回答說：“你去問國土局。”記者將了解到的相關(guān)情況向王云松進(jìn)行了轉(zhuǎn)述，但他并不承認(rèn)曾取得張煥南土地的使用權(quán)，他一再表示，如果想要了解問題，可以直接向宜興市國土局咨詢。

　　記者又將了解到的情況，向江蘇省國土資源廳進(jìn)行了反饋，一位工作人員告訴記者，在進(jìn)行土地掛牌拍賣之前，首先必須和當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商，在雙方達(dá)成協(xié)議之后，會將之前的土地使用權(quán)人擁有的土地證注銷，之后再進(jìn)行掛牌拍賣。對于張煥南的土地問題，這位工作人員建議他可以與當(dāng)?shù)氐膰敛块T進(jìn)行再次溝通，并對國土部門提出所存在的疑問，協(xié)商解決。

　　面對各個方面的說法，張煥南覺得，這件事似乎已經(jīng)進(jìn)入了一個“死胡同”，不管如何求證，如何詢問，最終問題總會轉(zhuǎn)向宜興市國土局，然而國土局一直以來的回應(yīng)就是“土地你還在使用，房子還是你的。”對于中間的過程以及張煥南的提出的疑問，沒有任何解答。

　　張煥南的代理律師虞律師告訴記者，按照目前的事實來看，這塊地確實曾在張煥南不知情的情況下，被宜興市國土局進(jìn)行了掛牌出讓。從宜興市國土局的操作上來看，這已經(jīng)違反了國家的相關(guān)法律法規(guī)。不僅如此，張煥南所在的地塊土地性質(zhì)也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，從工業(yè)用地拍賣后轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地，以及25號地塊與26號地塊之間的轉(zhuǎn)變問題，宜興市國土局都無法給出一個合理的解釋。

　　律師說法

　　張煥南有權(quán)要求國家賠償

　　有權(quán)要求確認(rèn)

　　土地使用權(quán)人身份

　　江蘇法舟律師事務(wù)所徐晨婷律師表示，國土局未經(jīng)當(dāng)事人同意擅自出讓其擁有使用權(quán)的土地，已經(jīng)侵害了當(dāng)事人的合法權(quán)益。土地拍賣之前應(yīng)該首先確認(rèn)該土地的權(quán)屬情況，既然國土局2009年掛牌的時候，張煥南還是土地使用權(quán)人，國土局就無權(quán)掛牌拍賣，因此當(dāng)時國土局的掛牌拍賣行為是一種“無權(quán)處分”行為，可以說已經(jīng)構(gòu)成“一地兩賣”的事實。

　　如果是有使用權(quán)人的，國土局不能擅自處分，否則就是侵犯土地使用權(quán)人的利益。國土局能收回這塊土地的方式無非是國家征用、征收或者協(xié)商收回，現(xiàn)在國土局的行為顯然不符合這三種合法情形。國土局要收回土地重新拍賣，要提供合法的提前收回土地的理由（國家征收或征用等）并通知張煥南本人，還應(yīng)與其協(xié)商與收回土地相關(guān)的補償?shù)仁乱?，顯然國土局并沒有這么做。事后雖經(jīng)變更，但是未及時公示也未重新辦理權(quán)證以確定當(dāng)事人的使用權(quán)人身份，導(dǎo)致使用權(quán)人權(quán)益受損。

　　當(dāng)國土局發(fā)現(xiàn)操作發(fā)生錯誤后，應(yīng)及時糾正，同時將實情通知張煥南本人，并配合其重新辦理或更換有效的土地使用權(quán)證，國土局也沒有這么做。土地被掛牌拍賣，國土局并沒有通知張煥南本人，而張煥南恰恰是最應(yīng)該具有知情權(quán)的。所以，張如果因為國土局的行為而遭受了損失，根據(jù)《國家賠償法》的規(guī)定，因國家機(jī)關(guān)及工作人員行使職權(quán)給張造成損害的，張煥南有權(quán)要求國家賠償。另外，張煥南有權(quán)要求國土局確認(rèn)其土地使用權(quán)人身份，如有必要，國土局應(yīng)按照《物權(quán)法》規(guī)定的不動產(chǎn)使用權(quán)與所有權(quán)生效要件，為張重新辦理土地證或更換土地證。